 基本案情：原告郑万峰等60人与被告四川广安天阳房地产开发有限公司前锋紫荆宏城开发经营部签订了《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》，合同约定：出卖方以公开拍卖方式取得位于前锋镇广前大道编号为前锋2号拍卖土地的地块使用权，土地总面积7882.8平方米，经批准建设商住房，现定名为“紫荆宏城”。双方约定了房屋具体户型、位置、价格、付款方式及违约责任。尾款在出卖方把“两证”办理下来交给买受方时，买受方向出卖人一次性付清。同时约定出卖方应于2012年12月30日前将“两证”办好交付给买受方。 合同签订后，原告等人按合同约定向被告支付了相应房款。现原告等人已接收房屋。由于被告要求原告按房屋产权面积进行结算，原告等人不同意，被告拒绝交付“两证”。 现原告要求被告交付国有土地使用权证和房屋所有权证，并承担延迟交付两证的违约金；被告反诉要求原告按照房产证上面积交付购房尾款、税款及工本费。 裁判情况：法院经审理后认为，一、关于交付两证的问题。原、被告签订的《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。原告已按合同约定履行了缴纳房款的义务。依据合同约定，被告应当按合同约定于2012年12月30日前将“两证”办好交付给原告，原告收到“两证”后才应付清尾款，故对被告有关房屋尾款付清后才应交付“两证”的辩称意见，本院不予支持；现被告没有证据证实原告存在违约及未履行协助义务的情形，故对原告要求被告交付“两证”的请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告支付逾期交付“两证”违约金的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，本案原告起诉时已超过法定的诉讼时效期间，且原告举示的证据不足以证明在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故被告关于原告的起诉已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳，据此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 三、关于购买的房屋面积约定问题。原、被告之间签订的《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》第二条对购买的房屋的面积表述为：“该房屋面积”，应当视为对出售房屋面积作出了明确、具体的约定。因为本案所涉及的标的物为商品房，其应有准确的规划图纸，并提交相关部门备案后方可修建，并在修建中不能擅自更改规划。作为被告在与原告签订合同时就应向原告提供准确的出售房屋面积。 关于该房屋买卖合同中第四条“原、被告之间关于面积确认及处理的约定：“1、以房屋产权证上的建筑面积为依据进行面积确认。2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”的问题。在此条款中，合同双方虽约定房屋价款按产权证上的实际面积结算，但未对产权面积与合同约定面积的误差如何处理作出明确的约定，故应按法律及相应的司法解释进行处理。另在此交易中，该合同系格式合同，由出卖者提供，此条款无疑加重了房屋购买者的责任，故该条款视为约定不明，故对被告要求原告按房产证上面积交付购房尾款的请求不予支持。 四、关于诉争房屋契税等问题。被告要求原告支付契税差额的诉求，此差额虽包含了面积误差比在3%部分外的契税，但此费用的实际收益人属于房屋购买者原告，被告只是垫交，故对被告的该项诉讼请求，本院予以支持。对被告要求原告向其支付在办理“两证”过程中产生的工本费的诉讼请求，是办证中实际产生的费用，故本院予以认可。 法官释法：该案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；…”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原、被告之间签订的房屋买卖合同第二条对购买的房屋的面积表述为：“该房屋面积约为：住宅***平方米”，应当视为对出售房屋面积作出了明确、具体的约定。否则开发商擅自改变规划，增加面积，无疑会增加买受人的负担。 |
